Am Walkeweg: Preisgünstiges Wohnen! Aber bitte mit markgerechter Rendite?

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Es sind ambitionierte Pläne, welche der Kanton auf dem Areal „Am Walkeweg“ verfolgt. Ein zukunftsweisendes Quartier soll entstehen. Kleinteilig, heterogen, bodennah. Eine Art Antithese zu den hochfliegenden Hochhausplänen auf der Nordspitze von Herzog & de Meuron, wie Beat Aeberhard im Interview erklärte. Der auserkorene Entwurf von camponovo baumgartner Architekten, der die Spuren, Strukturen und Geschichten des Ortes weiterstrickt, scheint dafür die richtige Wahl zu sein. Soweit alles gut und vielversprechend. Etwas komplexer wird es bei der thematischen Vorgabe der Arealentwicklung: „Low Cost – Low Energy“.

Grundriss Am Walkeweg © Camponovo Baumgratner Architekten

Grundriss Am Walkeweg © camponovo baumgartner architekten gmbh

„Low Energy“ stellt bei den geltenden, strengen Energievorschriften keine neue Herausforderung dar. Die angestrebte „Minimierung des Wärmebedarfs sowie eine Maximierung des Anteils an regenerativer Energie“ ist heute bei Neubauten bereits der Regelfall. Spannender wäre ein konsequenter „Low tech“-Ansatz. Also die Reduktion von haustechnischen Anlagen (z.B. Lüftungsanlagen) kombiniert mit der Verwendung von möglichst langlebigen, ökologisch nachhaltigen, lokal produzierten Materialien. Die Themen der Langlebigkeit und der grauen Energie sollten prioritär behandelt werden. Anschaulich gesagt: Ein holzbeheiztes Altstadthaus ist in der Langzeitbetrachtung ökologischer als ein kompaktgedämmtes Minergiehaus mit Komfortlüftung.

Komplexer wird die Sache beim Thema „Low cost“. Preisgünstiges Bauen ist bei den geltenden Normen und Vorschriften betreffend Energie, Brandschutz und Barrierefreiheit schwierig umzusetzen. Noch schwieriger wird es, wenn man beim Bau mit langlebigen, hochwertigen Materialien arbeiten möchte. Es ist eine Tatsache, dass ein Plastikfenster günstiger ist als ein Holz-Metallfenster – und eine Kompaktfassade günstiger als eine Klinkerfassade. Langlebigkeit hat ihren Preis.

„Die Reduktion der beheizten Geschossfläche, etwa durch Auslagern von Bauteilen wie Treppen ausserhalb des Dämmperimeters, ist eine mögliche Strategie“, erläuterte Beat Aeberhard im Interview. Tatsächlich kann der Mietpreis dank Flächeneffizienz und kompakten Bauvolumen reduziert werden. Ob das reicht, um wirklich günstigen Wohnraum zu realisieren, der auch für tiefe Einkommen bezahlbar ist, bleibt fraglich. In der Stadterle der Genossenschaft Zimmerfrei – welche die von Aeberhard genannten Strategien der Erschliessung ausserhalb des Dämmperimeters und die Reduktion der Wärmebezugsfläche umgesetzt hat – kostet eine 4.5-Zimmer-Wohnung mit 90 m2 rund 2’050 CHF Monatsmiete.

Visualisierung Wohngasse © Camponovo Baumgratner Architekten

Visualisierung Wohngasse © camponovo baumgartner architekten gmbh

Will man wirklich preisgünstiges Wohnen realisieren, muss man über die ökonomischen Rahmenbedingungen diskutieren. Allen voran über den Bodenpreis. Die Einwohnergemeinde Basel-Stadt als Grundeigentümerin (vertreten durch Immobilien Basel-Stadt) erwartet auf dem Areal eine „marktgerechte Rendite.“ Reduzierte Bodenpreise bzw. Baurechtszinsen seien ausgeschlossen, genauso subventionierte Baukosten. Auch „low cost“ soll Rendite abwerfen. Hier stellt sich die Grundsatzfrage: Macht es Sinn mit staatlichem Boden, also Boden der uns allen gehört, Rendite zu erwirtschaften? Sollte die Bodenrente nicht in Form von günstigen Wohnungen der Allgemeinheit zu Gute kommen? Dass der Boden als beschränktes, immobiles Gut letztlich keine sinnvolle Handelsware darstellt, wusste schon vor über einem halben Jahrhundert der Basler Architekt und Theoretiker Hans Bernoulli.

Letztlich ist es eine politische Frage, inwiefern der Kanton für preisgünstigen Wohnraum sorgen soll: Indirekt über die Subjekthilfe – oder direkt über die Objekthilfe, also mittels vergünstigten Baurechtszinsen oder subventionierten Baukosten, wobei es in Basel durchaus eine Tradition der Objekthilfe gibt: Beispielsweise kaufte der Kanton 1930 beim Bau der besonders preisgünstigen Wohnungen der WOBA-Siedlung im Eglisee Anteilsscheine und gewährte die 2. Hypothek. Ausserdem wurde in den 1940er Jahren zur Bekämpfung der Wohnungsknappheit der genossenschaftliche Wohnungsbau vom Staat stark subventioniert. In Basel entstanden damals viele genossenschaftlichen Wohnungen, die bis heute einen wichtigen Beitrag zum günstigen Wohnraumangebot im Kanton leisten.

Zurück an den Walkeweg: Es wäre zu wünschen, dass das Thema „low cost“ ganzheitlich diskutiert wird. Das bedingt eine Abkehr von ökonomischen Dogmen. Dass Immobilien Basel-Stadt diesbezüglich innovativ sein kann, bewiesen sie unlängst mit einem intelligenten Vermietungsmodell an der Maiengasse: Tiefe Einkommen gekoppelt mit einer hohen Wohnungsbelegung profitieren von einer Mietreduktion. Subvention 2.0 sozusagen. In diese Richtung muss es bei der Landvergabe am Walkeweg gehen: Reduzierte Baurechtszinsen an soziale und ökologische Vorgaben knüpfen. Angesagt ist eine Weiterentwicklung des Baurechtsvertrags plus. Damit „low cost“ keine Worthülse bleibt.

Text: Lukas Gruntz / Architektur Basel

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