Es ist still geworden um das Heuwaage-Hochhaus. Wir erinnern uns: Vor über acht Jahren fand der Architekturwettbewerb statt. Miller & Maranta konnten ihn gewinnen. Der Bebauungsplan wurde 2020 vom Regierungsrat verabschiedet. Ein Jahr später folgte die Zustimmung des Grossen Rats. Seither scheint das Hochhausprojekt ins Stocken geraten zu sein. «Abriss von Heuwaage-Hochhaus verzögert sich» titelte die Basler Zeitung Anfang dieses Jahres. Wie steht es aktuell um das Hochhausprojekt? Wir haben nachgefragt.
© Miller & Maranta
«Projekt ist auf Kurs» las man vor drei Jahren auf der Webseite der Eigentümervertretung Adimmo: «Je nach möglichen Einsprachen rechnen wir frühestens Ende 2022 mit einer Baubewilligung, so dass wir 2023 mit dem Bau beginnen könnten», kommentierte Dr. Georg Meier von der Adimmo damals. Das war gar optimistisch. Inzwischen sind mehr als drei Jahre vergangen – und von einem Baubeginn kann keine Rede sein. Das bestehende Hochhaus „Steinentor“ von Arnold Gfeller, das 1955 erbaut wurde, steht nach wie vor stoisch an der Heuwaage. Als Zwischennutzung diente es Geflüchteten aus der Ukraine als Aufnahme- und Unterbringungsort.
«Die Baueingabe erfolgte im Dezember 2022 – damit sind wir nun zwei Jahre in der Bearbeitung.»
Wir haben uns bei der Adimmo nach dem aktuellen Planungsstand erkundigt. Das Hochhaus werde mit einem Totalunternehmer realisiert, erfahren wir: «Im Rahmen der spezifischen Vorgaben wurde eine TU-Ausschreibung im Einladungsverfahren durchgeführt. Die abgeschlossene Phase der Projektoptimierung mit dem TU und dem Baumeister erfolgte auf einer partnerschaftlichen Vertragsbasis. Details zur Ausschreibung und der Vertragsgestaltung sind nicht öffentlich.» Dr. Georg Meier betont, dass man seitens Planung grundsätzlich auf Kurs sei: «Die Bauprojektplanung ist abgeschlossen und die Ausschreibungsunterlagen für die wichtigsten Gewerke liegen vor. Von der planerischen Seite sind wir für den Start vorbereitet.»
© Miller & Maranta
Die grösste Hürde scheint das Bauinspektorat zu sein: «Die Baueingabe erfolgte im Dezember 2022 – damit sind wir nun zwei Jahre in der Bearbeitung.» Eigentlich sollte ein Baugesuch innerhalb von drei Monaten bearbeitet sein. Meier hat ein gewisses Verständnis für die lange Bearbeitungsdauer: «Selbstverständlich ist es kein einfaches Bauprojekt, sondern durch die vielen Themen (Birsig-Kanal, IWB Transformator, BVB, Grundstückstausch, Dienstbarkeiten mit Über- und Unterbaurechten, u.a.) wirklich kompliziert – und alles soll vorgängig rechtsicher vereinbart sein. Die Zukunft rechtssicher abzubilden ist eigentlich eine Mission Impossible.» Man sei optimistisch, dass die Baubewilligung noch vor Weihnachten eintreffe: «Wir warten (täglich) auf die Baubewilligung.» Der definite Baubeginn sei letztlich abhängig von der Rechtskraft der Bewilligung «und damit von möglichen erneuten Einsprachen.»
«Die Wirtschaftlichkeit des Projektes entscheidet sich mit dem Vermietungsstart und den dann möglichen Mietzinspotentialen. Die allgemein gestiegenen Baukosten und die zahlreichen Auflagen aus dem Bewilligungsverfahren machen die Realisierung des Projekts nicht einfacher bzw. attraktiver.»
Eine weitere Herausforderung ist die Wirtschaftlichkeit: In Anbetracht der Teuerung ist der Kostenrahmen von 85 Millionen Franken schwierig zu erreichen. Eine planerische Massnahme war die Reduktion der Untergeschosse und die «Vereinfachung» des Tragwerks. Meier bestätigt: «Die abschliessenden Baukosten kennen wir erst nach Abschluss der Baumassnahme bzw. wenn die wesentlichen Gewerke vergeben sind.» Man rechne gegenüber 2020 mit marktbedingt höheren Baukosten von durchschnittlich fünfzehn Prozent. «Die Wirtschaftlichkeit des Projektes entscheidet sich mit dem Vermietungsstart und den dann möglichen Mietzinspotentialen. Die allgemein gestiegenen Baukosten und die zahlreichen Auflagen aus dem Bewilligungsverfahren machen die Realisierung des Projekts nicht einfacher bzw. attraktiver.» Eine der Auflagen war die Pflicht zur Erstellung einer PV-Anlage: «Eine PV-Anlage im Dachbereich muss als Bauauflage realisiert werden, obschon das Gebäude aufgrund der Form und Konzeption hierfür denkbar ungeeignet ist. Leider ist die Unwirtschaftlichkeit der bescheidenen Anlage kein Argument für eine Ausnahmeregelung und auch ein vorgeschlagener Ersatzstandort in Basel wurde nicht akzeptiert», erklärt Meier.
© Lukas Schmutz / CMV
Zurück an die Heuwaage: Je länger das bestehende Hochhaus von Arnold Gfeller da noch steht, desto mehr drängt sich die Frage auf: Ist ein Abbruch wirklich zwingend? Das „Steinentor“ macht auch im Alter von fast 70 Jahren noch eine gute Falle. Es harrt der Dinge, die da kommen. Wir werden es in guter Erinnerung behalten.
Artikel: Lukas Gruntz / Architektur Basel
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