Ideal oder nicht? 100% genossenschaftlicher Wohnungsbau auf dem Klybeck

In unserem neusten Podcast bestätigte Anita Fetz: 100 Prozent Genossenschaften wären im Klybeck ideal. Ausserdem wurde die Initiative "Basel baut Zukunft" mit viel Kritik bedacht und als "gefährlich" eingestuft. In ihrer Replik melden die beiden Initianten Ivo Balmer und Matthias Brüllmann Widerspruch an – und setzen zum Konter an.

Kostenmiete garantiert Bezahlbarkeit
“Eigentlich wären 100 Prozent gemeinnützig das Ideal”, sagte der Moderator Lukas Gruntz im Podcast mit Rhystadt-Verwaltungsrätin Anita Fetz und CEO Christian Mutschler. “Ja”, antwortet Fetz und fügte an, „wenn’s der Kanton gekauft hätte, dann wäre das möglich gewesen.“ Ihre Aussagen bestätigen erstmals die Überzeugung der Initiative «Basel baut Zukunft», dass eine gemeinnützige Entwicklung des Klybeckareals im Interesse aller Bewohner*innen dieser Stadt wäre. Logisch, denn gemeinnützige Bauträgerinnen führen keine Renditen ab und reinvestieren ihre Erträge permanent an Ort und Stelle. Wohnen und Arbeiten kostet also genau so viel, wie es die Finanzierung und der langfristige Betrieb verlangt. Veränderungen der Bodenpreise und Wohnungsmarktentwicklungen werden nicht berücksichtigt. Dieses Prinzip nennt sich Kostenmiete. Wohnungen und Gewerbeflächen bleiben damit dauerhaft bezahlbar und somit offen für alle Bevölkerungsschichten. Der Fokus liegt auf den direkten Gebrauchswerten und nicht auf der Rendite, die für andere Unternehmenszwecke oder das Aktionariat abgeführt werden müssen. Verschiedene Arealentwicklungen gemeinnütziger Akteure zeugen bereits heute von sozialer Innovation und ökologischen Stadterweiterungen. Diese Nutzungsorientierung – ohne externen Renditedruck – hat Auswirkungen auf Partizipationsmöglichkeiten, Klimaschutz und nicht zuletzt architektonische Qualitäten. Diese Perspektiven sind leider für das Klybeckareal, ohne weitere Spielregeln, in Gefahr.

"Diese Nutzungsorientierung – ohne externen Renditedruck – hat Auswirkungen auf Partizipationsmöglichkeiten, Klimaschutz und nicht zuletzt architektonische Qualitäten."

Die Aussagen im Podcast beschönigen den Anlagedruck, welcher auf der Klybeckentwicklung lastet. Es ist ja nicht so, dass der Kanton und andere Bauträgerinnen nicht kaufen wollten. Sie wurden einfach gnadenlos überboten. Denn im mehrstufigen Verfahren der beiden Pharmamultis wurden gesteigert, was das Zeug hält. Bis letzte Woche war der abschliessende Verkaufspreis ein gut gehütetes Geheimnis. «Basel baut Zukunft» hat in den Handänderungsstatistiken des Kantons Basel-Stadt recherchiert und die absurd hohen 1.2 Milliarden oder rund 4’000 Franken pro Quadratmeter Boden aufgedeckt.[1] Das ist der Grund, weshalb der Kanton nicht kaufte. Nachvollziehbar oder nicht. Nur der grösste Versicherungskonzern der Schweiz, die Swiss Life^[2], und die extra für diesen Deal neu gegründet Beteiligungsgesellschaft CREB (heute Rhystadt) waren in der Lage und Willens, diesen absurd hohen Preis zu zahlen. Damit ist auch klar: Das Klybeck wurde zum Finanzprodukt. Die Preisbildung ist nur durch finanzwirtschaftliches Kalkül nachvollziehbar. Es war somit eine gezielte Anlageentscheidung von Versicherungen, Banken, Anlagefonds und Pensionskassen. Dabei ging es nicht um Stadtentwicklung, sondern um zukünftige Ertragserwartungen. Genauso gut hätten sie in Aktienpakete, Rohstoffe oder Edelmetalle investieren können. Nur: Stadtentwicklung geht uns alle an!

Die 1.2 Milliarden CHF werden früher oder später auf die Mieten durchschlagen.
Die Zauberformel «Ein Drittel fürs kleine, ein Drittel fürs mittlere und ein Drittel fürs grosse Portemonnaie» und die finanzwirtschaftliche Sprache – «Wir wollen eine gesunde Rendite erzielen» oder «Am Schluss vom Tag muss die Rechnung unter dem Strich aufgehen» – sind schönfärberisch. Sie sagen wenig über die effektive Höhe der Mieten, die konkrete bauliche Umsetzung und über die Dauerhaftigkeit der angedeuteten Zielsetzung. Deutlicher wird es im wirtschaftlichen Gutachten von Wüest Partner, das im Auftrag der Rhystadt erstellt wurde.[3] Es dient primär dem juristischen Angriff auf die Initiative «Basel baut Zukunft». Es zeigt aber auch, welche Mietsegmente bis anhin gemeint sind und wie sich die angestrebte Arealentwicklung von einer gemeinnützigen Perspektive unterscheidet. Wüest Partner stellen fest, dass durch eine Umsetzung von 50 Prozent Kostenmiete beim Wohnen der Landwert um mehr als 500 Mio. CHF abgewertet würde. Diese Kalkulation bringt das Finanzprodukt in Schieflage. Der ermittelte Landwert entspreche nämlich nur noch knapp den bereits bezahlten 1.2 Milliarden CHF. Eine notwendige Ertragskompensation durch sehr hochpreisige Mieten auf der restlichen Hälfte wird selbst im Gutachten als unrealistisch eingestuft. Es liegt somit auf der Hand, dass für das bestehende Industrieareal zu viel bezahlt wurde.

"Geschickt werden Ursache und Wirkung vertauscht. Es sei die juristisch problematische Initiative, die Flexibilität und alternative Ansätze für die zukunftsweisende Arealentwicklung verhindere. Kein Wort zum Renditepoker und den 1.2 Mrd. CHF Starteinsatz."

Die permanenten Angriffe auf die Initiative sind nur aus dieser renditefixierten Logik zu verstehen; auch die Unlust, bereits im Vorfeld der angestrebten Umzonung konkret über die effektive Bezahlbarkeit der Mieten und die Dauerhaftigkeit zu sprechen. Geschickt werden Ursache und Wirkung vertauscht. Es sei die juristisch problematische Initiative, die Flexibilität und alternative Ansätze für die zukunftsweisende Arealentwicklung verhindere. Kein Wort zum Renditepoker und den 1.2 Mrd. CHF Starteinsatz.

Es ist so: Die Initiative «Basel baut Zukunft» schlägt einheitliche Spielregeln für alle Bebauungspläne im Zusammenhang mit den anstehenden Entwicklungen der Transformationsarealen in unserem Kanton vor.^[4] Unter anderem müssen mindestens 50% der Bruttogeschossflächen dauerhaft nach dem Kostenmietmodell bewirtschaftet werden. Wir können nachvollziehen, dass dieser Vorschlag die beiden neuen Grossgrundbesitzerinnen im Klybeck beunruhigt. Denn je nach Ausgang der Diskussion sind ihre spekulativen Einsätze in Gefahr. Aber Stadtentwicklung geht uns alle an und kann nicht den Anlageentscheidungen von wenigen Versicherungen, Banken und Beteiligungsgesellschaften überlassen werden.

Text: Ivo Balmer und Matthias Brüllmann / Initiativkomitee "Basel baut Zukunft"

[1] https://baselbautzukunft.ch/1-2-milliarden-soviel-wurde-fuers-klybeck-areal-bezahlt/
^[2] https://reflekt.ch/recherchen/welchen-firmen-gehoert-zuerich/
[3] https://baselbautzukunft.ch/wp-content/uploads/2021/05/WueestGut..pdf
^[4] https://baselbautzukunft.ch