Wohnung zu vermieten: eine Enfilade am Bollwerk!

Vom einstigen Steinentor zeugt heute nur noch der Name der Ausfallstrasse. Im 14. Jahrhundert war es Teil der äusseren Basler Stadtbefestigung, flankiert durch zwei spätere Bollwerke. Seit dem Bau des Cityrings ist die topografische Situation nicht mehr so einfach lesbar. Geblieben ist die höher gelegene Wallstrasse und das tiefere Birsigtal. Seit längerem befinden sich zwei Bürogebäude an der Wallstrasse im Umbau zu Wohnungen. Der Einzugstermin ist für den Spätherbst 2025 geplant. Das Projekt hört denn auch auf den Namen «Bollwerk Basel» und umfasst insgesamt 105 Mietwohnungen und eine Gewerbefläche. Genau das richtige für eine gesellige WG oder die erste Wohnung – und dazu noch «bezahlbar» an bester Lage. Das verspricht zumindest die Vermarktungswebsite. Wir sind gespannt und machen den Grundriss-Check: Wohnung zu vermieten! Die beiden mehrgeschossigen Bürogebäude an der Wallstrasse 22 und der Bollwerkpromenade 5 nahe dem Bahnhof SBB sind noch immer eingerüstet. Die ehemaligen Swisscom-Büros werden zu vierundvierzig 1.5-Zimmer Wohnungen, zwei 3.5-Zimmer Wohnungen und neunundfünfzig 2.5-Zimmer Wohnungen umgenutzt. Bis auf einige Grundrisse an den Ecken und Stirnen sind alle Wohnungen einseitig orientiert. Das kleinere Gebäude an der Bollwerkpromenade ist dabei Ost-West ausgerichtet, das grössere über Eck angeordnete an der Wallstrasse in alle vier Himmelsrichtungen. Wir schauen uns eine nach Nordosten zur Stadt hin ausgerichtete 48 m² grosse 2.5-Zimmer Wohnung im 5. Stock genauer an:

Kompakter Grundriss Obschon sich die einzelnen Wohnungen aufgrund der Eigenheiten des Bestandesbaus im Detail leicht unterscheiden, ist allen eines gleich: betritt man die Wohnung, fällt man mit der Tür direkt ins Haus, oder in diesem Fall: in die Küche. Ob man das toll findet, sei dahingestellt. Dem ehemaligen klassischen Bürogrundriss mit innenliegendem Gang sei Dank. Immerhin: wenigstens in einer Nische rechts des Eingangs findet eine Garderobe Platz. Wir gehen weiter und waschen uns im Bad erstmal die Hände. Auf 4.5 m² gibts ein Lavabo, eine Toilette und eine unerwartet grosse bodenebene Dusche mit Glastrennwand.

Ein 27 m² grosser Raum vereint Eingang, Küche, Essplatz und Wohnen. Viel Nutzung auf engstem Raum. Wirtschaftlich ist die Wohnung allemal. Die Küche umfasst dennoch fünf Elemente, wovon die Hälfte vom Lavabo und dem Induktionskochfeld, sowie einem Geschirrspüler und einem Backofen belegt werden. Zudem gibt es einen grossen Kühlschrank und einen Hochschrank. Glaubt man den Plänen, so ist die Arbeitsplatte aus Kunststein etwas tiefer als die üblichen 60 cm. Die Rückwand ist aus weissem Blech. Es ist hervorzuheben, dass man sich hier offenbar für eine robuste Forster-Stahlbauküche entschieden hat. Eine Enfilade! Wie das Sofa und das Sideboard oder das Fernsehtischli wohl am besten platziert werden, darf gerne diskutiert werden. Weder die Grundrisspläne noch die Visualisierung haben hier gute Ideen... idealerweise wird die Fassade etwas freigespielt. Unerwarteterweise finden wir nämlich eine Enfilade entlang der Fensterfront. Ein typologischer Trick, um die Brüstungsfenster der ehemaligen Büros möglichst elegant in die Wohnungen zu integrieren. Statt einer Flügeltür gibts eine platzsparende Schiebetür zum Schlafzimmer. Dieses weist mit 16.5 m² eine akzeptable Grundfläche auf und ist überdies gut geschnitten. Neben einem Doppelbett bietet es genug Platz für einen oder zwei Kleiderschränke an der Wand zum Bad und einen kleinen Schreibtisch an der Wand zum Wohnzimmer.

Solider Standard Die Oberflächen selbst sind mit mattem Eichenparkett und Feinsteinzeugfliesen im Format 30×60cm doch eher Standard. Die kleinformatigen Wandfliesen im Badezimmer sind eine Wohltat, wenn auch nicht unbedingt in farblicher Hinsicht. Weiss. Keine Experimente. Die schwarzbraune Farbgebung der Küche und die verchromten Möbelgriffe wiederum sind etwas gar «modern» – toll hingegen ist die schwarzrote Fensterfront. Hebeschiebefenster findet man im Mietwohnungsbereich nicht oft. Damit lassen sich die kleinen Wohnungen öffnen – einen Balkon gibts nämlich nicht. Wer dennoch etwas freien Himmel möchte, kann die gemeinsame Dachterrasse auf dem Gebäude an der Wallstrasse in Beschlag nehmen. «Sitzmöglichkeiten und Bepflanzung vorhanden» meint der Baubeschrieb dazu. Etwas ungewöhnlich, aber aufgrund der bestehenden Decken wohl nicht anders lösbar: Deckenbrennstellen gibts keine. Die mietseitige Deckenlampe muss an einer geschalteten Wanddose eingesteckt werden. Finden wir schön, dürfte vermutlich aber nicht jedermenschs Sache sein. Die Stoffmarkisen der Fenster sind elektrisch gesteuert. Alle Wohnungen werden über eine kontrollierte Belüftung gelüftet und mittels Fussbodenheizung mit Raumthermostat geheizt.

So weit, so gut! Nun aber zum Preis. Denn der hat's in sich. Für die besprochene 2.5-Zimmer Wohnung werden monatlich stolze CHF 1'710.00 fällig. Die Nebenkosten von CHF 140.00 sind dabei bereits eingerechnet. Der Quadratmeterpreis pro Jahr liegt somit bei hohen CHF 428 pro Jahr. Aber aufgepasst: es geht noch wesentlich teurer. Im anderen Gebäude gibts eine 1.5-Zimmer Wohnung mit 30 m² für CHF 1'310.00 im Monat. Das bedeutet wiederum einen Quadratmeterpreis pro Jahr von CHF 524 pro Jahr. Unser Fazit Büros in Wohnungen umzunutzen ist keine einfache Sache. Sowohl das Tragwerk als auch die Grundrisstypologien sprechen oft unterschiedliche Sprachen. Das «Bollwerk» hat's geschafft, in den ehemaligen Swisscom-Büros eine beachtliche Anzahl Wohnungen unterzubringen. Obschon 3.5-Zimmer Wohnungen in der Regel das Schweizer Taschenmesser unter den Grundrissen sind, lassen sich im urbanen Umfeld 2.5-Zimmer Wohnungen offenbar gut vermieten. Die Nachfrage von 1-Personen-Haushalten ist riesig. Wir kriegen hier nicht ganz so tolle Grundrisse, dafür gut ausgebaute Wohnungen mit wertiger Küche toller Enfilade, aber keinem Balkon. Dennoch: «luxuriös» sind maximal die hohen Mietpreise. Für eine «WG» kommen nur die zwei 3.5-Zimmer Wohnungen in Frage. Ob die Lage nahe dem Bahnhof die hohen Preise rechtfertigt? Wir meinen: «bezahlbar» ist was anderes... oder eine Frage des Portemonnaies. Text: Simon Heiniger / Architektur Basel

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Quellenangaben: Vermarktungswebsite Bollwerk Basel Vermietung Privera AG Visualisierungen © 2024 Beyonity Group GmbH (Screenshots aus 3D Rundgang Musterwohnung) Projekt Diener & Diener